不動産を売却するとき、一般的に売却価格は土地と建物を合わせた金額で算定されます。
しかし、土地の売却には消費税はかかりませんが、建物の売却には消費税がかかります。
そのため、適切な税金額を計算するためにも土地部分と建物部分をしっかりと分けなくてはなりません。
今回は土地と建物の按分とはなにか、按分の方法や注意点にはどのようなものがあるかについてお話しします。
不動産売却における按分とは
按分は「あんぶん」という読み方になります。
不動産売却の按分とは、土地と建物の内訳を決めることです。
按分する理由は、土地の売却は消費税は非課税ですが建物の売却は消費税の課税対象なので、税金額を正しく計算する必要があるためです。
不動産売却の按分の方法とは
不動産売却の按分の計算方法は一律では決まっておらず、その都度ごとに決められます。
按分決定の方法としては大きく4つあります。
売主と買主が相談して決める
売主と買主とがお互いに相談しあって按分を決定します。
注意点としては、比率が偏り過ぎている場合は国からの指摘が入る点です。
不動産購入時の価格と消費税から計算して決める
売却する不動産の購入価格が分かっている場合、購入時の価格と消費税額を用いて逆算して按分を割り出します。
固定資産税評価額を用いて決める
固定資産税評価額とは、不動産の固定資産税を決めるときの基準になる評価額のことです。
公平性があること、計算方法がわかりやすい点が特徴です。
不動産鑑定士に依頼して決める
不動産鑑定士は不動産の価値判断の専門家です。
専門家のお墨付きを得ているということで、説得力を高められます。
不動産売却の按分の注意点とは
不動産売却の按分は適正な消費税額を計算するためにも必要な行為です。
按分をするときの注意点としては大きく2つ考えられます。
売主と買主のお互いが納得できる方法を選ぶ
建物部分と土地部分、どちらの割合が高くなるかによって買主と売主が受けるメリットが大きく変わります。
買主と売主のメリットは正反対の関係にあるため、按分方法でトラブルにつながるケースも非常に多くなる点に注意が必要です。
可能な限り話し合いなどではなく、合理的な方法を選ぶようにしましょう。
客観的にも合理的であると思われる方法を選ぶ
親子間や親戚間での不動産の売却の場合は、按分方法に大きく偏りが生じる場合があります。
お互いが納得をしていても客観的にみると問題が生じる場合があるため、注意が必要です。
お互いが納得するだけでなく、客観的に誰が見ても納得できる方法を選ぶようにしましょう。
まとめ
不動産売却の按分についてお話をしました。
不動産売却の按分とは、不動産売却額を土地部分と建物部分に分けることです。
分ける理由としては、非課税の土地部分と課税対象の建物部分を分け、適切な消費税額を計算するためです。
按分方法の選び方に規定はありませんが、合理的かつ客観的なものを選ぶようにしましょう。
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