オーナーチェンジ物件は売却しにくい物件ですが、コツを知っていると売却成功しやすくなります。
そこで今回は、オーナーチェンジ物件が売れにくい理由や取引を成功させる方法についてご紹介します。
オーナーチェンジ物件の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由
オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売却される賃貸物件で、一般の物件と比較すると売りにくい物件です。
すでに入居者がおり、居住用ではなく投資用としての売却になるのがその理由です。
買い手が限定されるため、契約するまで時間がかかります。
買い手は住宅ローンが利用できないため、一括購入か不動産投資用のローンで購入しなければなりません。
一方、入居率が低く賃貸収入が少ない物件の場合は、赤字のリスクがあるため、購入を見送られることもあります。
オーナーチェンジ物件の売却価格の調べ方
オーナーチェンジ物件の売却価格を調べる方法は3種類あります。
1つめは、賃貸物件経営の利益・利回りから算出する直接還元法です。
この方法は、1年間の純利益を還元利回りで割ることで売却価格を算出するものです。
2つめはDCF法で、家賃下落や空室リスクを想定しており、直接還元法より精度の高い売却価格を算出できます。
精度が高い反面、計算方法が複雑なため、DCF法による計算は専門家に依頼するのが良いでしょう。
3つめは、不動産会社に査定してもらうことです。
前述の計算法にくわえ、立地や築年数などの物件状態に即して査定するため、より正確な価格が把握できます。
3種類のなかで簡単なのは直接還元法ですが、正確に予測するのであれば、不動産会社への査定依頼がおすすめです。
オーナーチェンジ物件の売却を成功させる方法
取引を成功させるためには、不動産投資家や法人、経営者などターゲットを明確にする必要があります。
メインターゲットは不動産投資家ですが、法人や経営者も節税対策として購入しています。
また、物件のメリットをしっかりと伝えることが大切です。
主なメリットは、賃料収入がすぐ入ること、ファミリータイプでは物件価格が安いという2点が挙げられます。
そのほか、買主の不安を取り除くことも重要なポイントです。
不動産投資の初心者であるならなおさら、不安要素に対する回答をリスト化するなど悩みや不安を取り除くことによって、信頼関係を結びやすくなるでしょう。
さらに、長く住んでもらうための対策として、ワンルームの場合は賃貸人への更新料を無料にするのが効果的です。
このように対策次第で、オーナーチェンジ物件であっても売却成功が期待できるでしょう。
まとめ
オーナーチェンジ物件は、一般の物件よりも買い手が限定されているため、売却しにくいです。
売却価格を正確に調べるには不動産会社に査定してもらうことです。
売却成功のためには空室対策をおこない、家賃収入など買い手のメリットをしっかりアピールすることが大切でしょう。
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