道路に面していない土地の種類やその価格と売却方法について
国が定めた建築基準法などの基準によって、道路に面していない土地には建物を建てられません。
そのため道路に面していない土地は利用価値が低く、売却しにくくなってしまいます。
道路に面していない土地といっても、いくつか種類があるのでチェックしていきましょう。
売却時の価格や売却方法についても解説します。
売却したい道路に面していない土地の種類とは
道路に面していない土地は「無道路地」とも言われ、建築基準法に定義されている道路に接していないものです。
道路に面していない土地には、大きく分けて3つの種類があります。
1つは道路ではない道に面しているものです。
建築基準法では原則として幅員4m以上の道路が接していることが基準になっています。
4m以下の道に接している土地は、一見すると接道義務を満たしているように見えますが、道路として扱われないので再建不可となります。
2つめは、道路に面しているけれど間口が足りないケースです。
接道義務を満たすためには、間口が2m以上なくてはいけません。
縦長の土地などで間口が2m未満だった場合、道路に面していないと判断されてしまいます。
3つめはほかの土地に囲まれている場合です。
周りが他人の土地で囲まれていれば、当然接道義務は満たせません。
道路に面していない土地を売却するときの価格について
接道義務を満たしていないと、新しく建物を建てることも、現在建っている建物を建て替えることもできません。
そのため一般的な土地よりも利用価値が下がるので、必然的に売却価格が相場よりも3割程度安くなってしまいます。
建物が経っている場合については、一般相場の5割程度が価格相場です。
基本的な査定基準は「坪単価×坪数」で決まります。
ここに、各種条件をくわえて価格の増減がされていきます。
駅までの距離など交通の利便性や、周辺環境、日当たりなどがチェック項目です。
坪単価は国土交通省の土地総合情報システムで調べられます。
道路に面していない土地の売却方法とは
再建築不可の土地は売却が難しくなります。
しかし、必ずしも売却できないわけではありません。
道路に接していない土地を売却したいと考えたら、まず隣地所有者に相談してみましょう。
その場所だけでは利用価値が下がってしまう土地でも、隣地所有者であればメリットがあります。
さらに、隣地も無道路地だった場合、合筆することで再建築可能な広さにすることも可能です。
反対に、隣地を買い取るという方法もあります。
再建築可能な状態にすることで、一般的な不動産と同じような価格で売却可能です。
思い切ってセットバックをして接道義務を満たすのも、良い方法でしょう。
接している道が細すぎる場合には、セットバックをすれば建築基準法を満たす道幅にできます。
まとめ
道路に面していない土地の売却は、一般的な不動産よりも苦戦しやすい傾向にあります。
利用価値は下がってしまいますが、売る相手や売り方を工夫することで一般的な不動産と同様に取り引きしてもらうことも可能です。
それぞれの土地に合った方法で売却活動をしていくことがポイントになります。
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