墨田区で中古マンションを探している方に、まず知っておいていただきたいことがあります。

それは、

同じ墨田区でも、どの駅を選ぶかによってマンション価格が4,000万円以上違うケースがある

ということです。

たとえば、60〜80㎡の中古マンション掲載価格中央値を見ると、

両国駅：約9,598万円
鐘ヶ淵駅：約5,135万円

その差は、実に4,000万円以上あります。

もちろん、

「じゃあ安い駅を選べばいい」

という話ではありません。

錦糸町・両国・押上のように、駅力や交通利便性を重視する選び方もあれば、

曳舟・東向島・八広・鐘ヶ淵のように、価格と広さのバランスを取りやすいエリアを選ぶ方法もあります。

大切なのは、

「墨田区で買うか」ではなく、「どの駅の、どのマンションを買うか」

という視点です。

今回は、2026年8月時点のデータをもとに、墨田区の中古マンション事情とエリア別の特徴、購入時に注意したいポイントを解説します。

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墨田区の中古マンション、70㎡ならいくら？

まず、墨田区全体の相場感から見てみましょう。

70㎡の中古マンション参考相場は、

約6,848万円

となっています。

また、

「築10年・70㎡」

という一定の条件を置いたAI査定参考価格では、

約8,084万円

という数字も出ています。

ここだけを見ると、

「墨田区で70㎡なら、7,000万〜8,000万円くらいなのかな」

と思うかもしれません。

ただし、これはあくまで墨田区全体の参考値です。

実際には、

• 最寄り駅
• 駅からの距離
• 築年数
• 総戸数
• マンションの管理状態
• 眺望や階数

などによって、価格は大きく変わります。

そのため、マンション探しでは「墨田区平均」だけで予算を決めないことが重要です。

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60〜80㎡の駅別「掲載価格中央値」

ファミリー世帯が検討することの多い60〜80㎡で比較すると、駅による違いがかなり明確です。

駅	掲載価格中央値
両国	約9,598万円
錦糸町	約8,985万円
菊川	約8,285万円
押上	約8,280万円
本所吾妻橋	約8,199万円
とうきょうスカイツリー	約7,680万円
曳舟	約6,980万円
京成曳舟	約6,485万円
東向島	約5,999万円
小村井	約5,980万円
八広	約5,430万円
鐘ヶ淵	約5,135万円

※SUUMO掲載物件の価格中央値をもとにした参考値です。実際の成約価格ではありません。また駅ごとに築年数・駅距離・物件数等の条件は異なります。

こうして見ると、

両国と鐘ヶ淵では4,000万円以上の差

があります。

同じ墨田区だからといって、価格帯が同じというわけではありません。

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墨田区のマンション選びは大きく2タイプ

墨田区のマンション選びは、大きく分けると2つの考え方があります。

① 駅力・利便性・資産性を重視

代表的なのは、

• 錦糸町
• 両国
• 押上
• 本所吾妻橋

などです。

都心アクセスや商業利便性が高く、

「通勤時間を短くしたい」
「駅近を優先したい」
「将来売却する可能性も考えたい」

という方には検討しやすいエリアです。

その反面、購入価格は高くなりやすくなります。

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② 価格・広さ・バランスを重視

一方、

• 曳舟
• 京成曳舟
• 東向島
• 八広
• 鐘ヶ淵

などは、錦糸町や両国と比べると価格を抑えながらファミリータイプを探しやすい傾向があります。

たとえば、

「駅徒歩5分の2LDK」

ではなく、

「少しエリアを変えて3LDK」

という選択もできます。

子育て世帯の場合、

駅までの数分の違いより、毎日家の中で過ごす広さを優先する

という考え方も十分ありです。

どちらが正解というわけではありません。

家族によって優先順位は違います。

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錦糸町・両国・押上は利便性が大きな魅力

まずは墨田区の中でも人気の高い3エリアです。

錦糸町

JR総武線・総武快速線に加え、東京メトロ半蔵門線が利用できます。

駅周辺には商業施設も多く、買い物や外食にも困りません。

60〜80㎡の掲載価格中央値は、

約8,985万円

です。

便利な分、ファミリータイプではかなり価格が上がっています。

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両国

JR総武線と都営大江戸線が利用できます。

都心との距離が近く、中央区・千代田区方面へ通勤する方にも便利なエリアです。

60〜80㎡の掲載価格中央値は、

約9,598万円

となっています。

今回比較した駅の中でも、特に高い水準です。

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押上

東京メトロ半蔵門線、都営浅草線、京成線、東武線など複数路線が利用できます。

交通利便性だけでなく、東京スカイツリー周辺の街づくりも特徴です。

60〜80㎡の掲載価格中央値は、

約8,280万円

です。

ただし、ここで注意したいのが、

「便利だから買う」と「その価格で買ってよい」は別

ということです。

人気駅でも、築年数・管理状態・駅距離などによってマンションの評価は変わります。

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注目したい「曳舟」という選択肢

墨田区で個人的に注目しているエリアのひとつが曳舟です。

60〜80㎡の掲載価格中央値は、

曳舟：約6,980万円
京成曳舟：約6,485万円

です。

錦糸町・両国・押上などと比べると、価格を抑えながらファミリータイプを検討しやすくなります。

さらに曳舟周辺は、これまでも再開発によって街並みが変わってきたエリアです。

2026年3月には、東武曳舟駅前地区の市街地再開発について都市計画決定も行われています。

ただし、

再開発＝マンション価格が必ず上がる

わけではありません。

再開発は街の将来性を見る材料のひとつ。

最終的には、

• 駅距離
• 築年数
• 管理状態
• 間取り
• 総戸数

などをマンション単位で確認する必要があります。

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5,000万〜6,000万円台なら東向島・八広・鐘ヶ淵も

価格をもう少し抑えて検討したい場合、

東向島・八広・鐘ヶ淵も候補になります。

掲載価格中央値は、

東向島：約5,999万円
八広：約5,430万円
鐘ヶ淵：約5,135万円

です。

錦糸町・両国と比較すると、約3,000万〜4,000万円の差があります。

これだけ差があれば、

住宅ローンの毎月返済額を抑えたり、

同じ予算でより広い住戸を検討したりすることもできます。

特に子育て世帯では、

「駅近にこだわって部屋数を減らす」

のか、

「駅を少し変えて子ども部屋を確保する」

のか。

この違いは、実際の暮らしに大きく影響します。

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中古マンションは「室内がきれい」だけで選ばない

中古マンションを内覧すると、

「フルリノベーション済み」

「新築のようにきれい」

という物件もたくさんあります。

もちろん室内がきれいなのは魅力です。

ただし、

室内がきれい＝良いマンション

ではありません。

マンション購入では、専有部分と建物全体を分けて見る必要があります。

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墨田区で中古マンションを買うときの5つのチェックポイント

1．管理費・修繕積立金

見るべきなのは現在の金額だけではありません。

確認したいのは、

• 将来の値上げ予定
• 修繕積立金残高
• 長期修繕計画
• 大規模修繕の履歴
• 一時金徴収の可能性

などです。

購入価格が安くても、将来大きな負担が発生すれば、トータルでは高くなる可能性があります。

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2．水害リスク

墨田区でマンションを購入するなら、水害リスクは必ず確認したいポイントです。

そして、

「自分は高層階だから大丈夫」

とも限りません。

たとえばマンションの1階や地下に、

• 受変電設備
• 給水ポンプ
• エレベーター制御設備
• 非常用電源

などがある場合、浸水によって停電・断水・エレベーター停止などが発生する可能性があります。

部屋が無事でも生活できない

というケースも考えておく必要があります。

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3．管理状態

築年数だけでは判断できません。

築30年でも、適切な修繕と管理が続けられているマンションはあります。

一方、築浅でも管理組合が十分に機能していないケースもあります。

「何年経っているか」だけではなく、

「これまでどう管理されてきたか」

を見ることが重要です。

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4．共用部分

室内は自分のお金でリフォームできます。

しかし、

• 外壁
• 防水
• 給排水管
• エレベーター
• 機械式駐車場

などは、自分一人では交換できません。

マンション全体で対応する必要があります。

だからこそ、

専有部分よりも共用部分の状態を見る

くらいの意識でもよいと思います。

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5．将来売却できるか

購入するときは「ずっと住むつもり」と思っていても、

• 転勤
• 子どもの進学
• 親との同居
• 離婚
• 相続

などで住み替えることがあります。

そのため、

「自分が欲しいか」

だけでなく、

「将来、他の誰かも欲しいと思うマンションか」

という視点も重要です。

駅距離、間取り、総戸数、管理状態などは将来の売却にも影響します。

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2026年の墨田区マンション市場は「選別」が進む？

現在のマンション市場は、

価格は高いものの、何でも簡単に売れるわけではない

という局面に入りつつあります。

つまりこれからは、

「墨田区だから」

「駅近だから」

「タワーマンションだから」

というだけではなく、

マンションそのものの良し悪し

がより重要になると考えています。

エリア選び以上に、物件選びの精度が問われる市場になっていく可能性があります。

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まとめ｜「墨田区だから買う」ではなく「どの駅の、どのマンションか」

墨田区の中古マンションは、駅によって価格差が非常に大きい市場です。

60〜80㎡で比較すると、

両国：約9,598万円
鐘ヶ淵：約5,135万円

と、4,000万円以上の差があります。

だからこそ、

「人気駅だから」

「安いから」

だけで決めるのではなく、

価格 × 利便性 × 広さ × 管理 × 資産性

のバランスを見ることが大切です。

すべてを100点にする必要はありません。

家族にとって、

何を一番優先したいのか。

通勤時間なのか。

広さなのか。

住宅ローン負担なのか。

子ども部屋なのか。

将来の売却しやすさなのか。

家族の暮らし方と将来計画から逆算して選ぶ。

これが、墨田区で後悔しないマンション選びのポイントです。

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Q1．墨田区で70㎡の中古マンションはいくらくらいですか？

2026年8月時点の参考相場では、70㎡で約6,848万円です。また築10年・70㎡という条件を置いたAI査定参考価格では約8,084万円となっています。ただし、駅・築年数・マンション規模などによる差が大きいため、区平均だけで予算を決めるのはおすすめしません。

Q2．墨田区で比較的価格を抑えやすい駅はどこですか？

60〜80㎡の掲載価格中央値では、鐘ヶ淵が約5,135万円、八広が約5,430万円、東向島が約5,999万円です。錦糸町や両国などと比較すると、価格を抑えながら広さを確保しやすい傾向があります。

Q3．資産性を考えるなら錦糸町や両国を選ぶべきですか？

駅力は重要ですが、それだけで判断することはできません。同じ駅でも、駅距離・築年数・総戸数・管理状態・間取りによって売却しやすさは変わります。最終的にはマンション単位で判断する必要があります。

Q4．墨田区のマンション購入では水害リスクをどこまで確認すべきですか？

ハザードマップ上の浸水深だけでなく、マンションの受変電設備・給水設備・エレベーター設備・非常用電源がどこに配置されているかまで確認することをおすすめします。高層階でも、共用設備が被災すると生活に影響する可能性があります。

Q5．築古マンションは避けた方がいいですか？

築年数だけで避ける必要はありません。大規模修繕の履歴、修繕積立金残高、長期修繕計画、管理組合の運営状態などを確認することが重要です。適切に管理されている築古マンションなら、価格を抑えながら広さを確保できる場合もあります。

Q6．2026年はマンション購入を待った方がいいですか？

価格が今後上がるか下がるかだけで購入時期を判断するのはおすすめしません。現在の家賃、住宅ローン金利、教育費、家族構成、今後何年住む予定かなどを総合して、「自分たちにとって今買う意味があるか」で判断する方が現実的です。

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※記事内の価格は2026年8月時点の不動産情報サイト等の掲載情報・推計値をもとにした参考値です。実際の成約価格や将来の価格を保証するものではありません。駅ごとに築年数・駅距離・掲載物件数等の条件が異なるため、個別物件については詳細な比較が必要です。