家を購入するとき、

「駅に近いから資産価値も安心そう」
「新築だから将来も高く売れるだろう」

そんなふうに考える方は少なくありません。

もちろん、駅距離や築年数は不動産の価値を考えるうえで重要な要素です。

ただし、資産価値が落ちにくい家＝値上がりする家と単純に考えるのは少し危険です。

住宅購入で本当に考えておきたいのは、

「将来、自分たち以外に誰がこの家を買うのか？」

という視点です。

自分たちが気に入っているだけでなく、将来売却するときにも一定の需要があり、買い手を限定するような大きな弱点が少ない家ほど、選択肢を残しやすくなります。

今回は、住宅を購入する前に確認しておきたい、資産価値が落ちにくい家の7つの特徴について解説します。

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資産価値は「値上がりするか」だけではない

まず整理しておきたいのが、「資産価値」という言葉です。

不動産の資産価値というと、

「購入価格より高く売れるのか」

という意味で捉えられることがあります。

しかし、将来の不動産価格を正確に予測することはできません。

そこで住宅購入時には、

• 将来も一定の需要がありそうか
• 売却するときの障害が少ないか
• 大幅に値下げしないと売れない物件にならないか
• 売る・住み続けるといった選択肢を残せるか

という視点で考えることが重要です。

言い換えると、

「次の買い手を想像できる家かどうか」

が一つの大きな判断基準になります。

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1．将来の買い手を複数想像できる「立地」

最初のポイントは立地です。

ただし、

「駅近なら絶対に資産価値が落ちにくい」

というわけではありません。

駅へのアクセスを重視する人もいれば、

• スーパーなどの買い物環境
• 学校や保育施設
• 病院
• 車の使いやすさ
• 周辺の生活環境

を重視する人もいます。

特にファミリー層が住宅を購入する場合、通勤利便性だけでなく、日々の生活や子育てのしやすさも重要になります。

大切なのは、

「自分たち以外の人から見ても便利な場所か？」

ということ。

たとえば、共働き世帯にも子育て世帯にも選ばれやすいなど、複数の買い手を想像できる立地は、将来の需要を考えやすくなります。

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2．土地の形・道路・駐車に無理がない

戸建てを購入するときには、土地の広さだけを見ないことも大切です。

同じ100㎡の土地でも、

• きれいな形をした整形地
• 細長い土地
• 旗竿地
• 高低差が大きい土地
• 車の出入りがしにくい土地

では、使いやすさが大きく異なります。

資料でも、同じ面積であっても「使いやすさ」によって需要は変わることが示されています。

また、

• 接している道路
• 間口
• 駐車スペース
• 再建築に関する条件

なども、将来売却するときには重要です。

自分たちは慣れていて気にならなくても、内覧に来た買い手から、

「車を停めにくいな」

「土地が使いづらそうだな」

と思われれば、それだけ検討者が減る可能性があります。

土地は「何㎡あるか」だけではなく、「どう使えるか」まで見る。

これが重要です。

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3．災害リスクを把握し、説明できる

3つ目は災害リスクです。

ここで注意したいのは、

「ハザードマップに色が付いている＝買ってはいけない」

という単純な話ではないことです。

大切なのは、

どんなリスクがあるのかを事前に確認し、把握していること。

そして必要に応じて、

情報確認
↓
リスク把握
↓
避難経路の確認
↓
保険・建物の対策

まで考えておくことです。

将来その家を売却するときには、次の買い手も災害リスクを確認します。

そのときに、

「よく分かりません」

ではなく、

「このリスクがあります。そのうえで、このような対策を考えています」

と説明できる状態にしておく。

リスクそのものより、リスクを知らないまま購入することを避ける。

この考え方が大切です。

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4．間取りや仕様が特殊すぎない

注文住宅や大規模リフォームでは、自分たちの生活スタイルに合わせて間取りを自由につくれるのが大きな魅力です。

ただし、資産価値の観点では注意点もあります。

それは、

自分たちにとっての「こだわり」が、次の買い手にとっては「使いにくさ」になる可能性があることです。

たとえば、

• 個室が極端に少ない
• 大きすぎる吹き抜け
• 特殊な生活動線
• 維持費が高い設備
• 好みが大きく分かれるデザイン

などです。

一般的で使いやすい間取りは、比較的幅広い買い手が検討できます。

一方、特殊な設計ほど検討できる人が限定される可能性があります。

もちろん、個性的な住宅が悪いわけではありません。

自分たちが長く住むためにこだわることも、住宅購入の大切な価値です。

ただ、将来売却する可能性があるのであれば、

「この間取りを、ほかの家族はどう感じるだろう？」

という視点も持っておきたいところです。

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5．建物の状態と修繕履歴が「分かる」

建物を見るとき、

「室内がきれいだから大丈夫そう」

と考えてしまうことがあります。

しかし重要なのは、見た目だけではありません。

戸建てであれば、

• 屋根
• 外壁
• 防水
• 配管
• 基礎

などについて、

いつ、どのような点検や修繕を行ってきたのか

が分かることが重要です。

資料でも、見た目のきれいさより「いつ・何を直したか」の記録が価値を守るという考え方が示されています。

マンションの場合は、

• 長期修繕計画
• 修繕積立金
• 過去の大規模修繕
• 共用部分の管理状態

なども確認しておきたいところです。

中古住宅では特に、

「築何年か」だけではなく「どのように管理されてきたか」

を見ることが重要になります。

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6．いい家でも「高く買いすぎない」

これは非常に重要なポイントです。

どれだけ条件の良い住宅でも、

購入時点で相場より高く買いすぎてしまえば、将来売却するときに苦しくなる可能性があります。

特に新築住宅の場合、購入価格には、

• 新築ならではの価格
• 広告費や販売経費
• オプション設備
• 独自の仕様

などが含まれている場合があります。

しかし、将来中古住宅として売却するとき、次の買い手が見るのは、その時点における市場での評価です。

「自分はこの金額で買ったから」

といって、その購入価格をそのまま次の買い手が評価してくれるとは限りません。

だからこそ購入時には、

「この物件が好きか」＋「相場から大きく離れていないか」

の両方を見る必要があります。

不動産ポータルサイトに掲載されている売出価格だけではなく、可能であれば周辺の成約事例なども確認しながら判断したいところです。

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7．住宅ローン以外も含めて「持ち続けられる」

最後は家計です。

「資産価値の話なのに、なぜ家計？」

と思うかもしれません。

しかし、実は非常に重要です。

住宅ローンを組むときには、

「これくらいまでなら借りられます」

という金額が提示されることがあります。

ただし、

「住宅ローン審査に通る金額」と「無理なく返し続けられる金額」は別です。

住宅を所有すると、

住宅ローン以外にも、

• 固定資産税
• 修繕費
• 管理費・修繕積立金
• 火災保険・地震保険
• 車の維持費
• 教育費

など、さまざまな支出があります。

特に子育て世帯では、子どもの成長に伴って教育費が増えることもあります。

育休や転職などによって、一時的に世帯収入が下がることもあるでしょう。

もし住宅費が家計を圧迫しすぎてしまえば、

「本当は今売りたくないけれど、売らなければならない」

という状況になる可能性もあります。

そうなると、売却時期を自分で選べません。

家を無理なく持ち続けられること自体が、将来の選択肢を守ることにつながります。

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資産価値は「次の買い手」から逆算する

ここまで、資産価値が落ちにくい家について7つのポイントを紹介しました。

まとめると、大きく3つの考え方に整理できます。

① 需要

自分たち以外にも、その家を選ぶ人を想像できるか。

② 売却障害

土地・建物・災害リスク・間取りなどに、買い手を大きく限定する問題がないか。

③ 持続可能性

家計的に無理なく、その住宅を持ち続けられるか。

この3つを支えるのが、

立地、土地、災害リスク、間取り・仕様、建物・管理、購入価格、家計という7つの視点です。

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「住みたい家」＋「次の買い手はどう見るか」

住宅購入で一番大切なのは、もちろん、

「自分たちがこの家で暮らしたいか」

です。

資産価値だけを気にして、自分たちの生活に合わない家を選ぶ必要はありません。

ただ、そこにもう一つ、

「次の買い手は、この家をどう見るだろう？」

という視点を加えてみてください。

駅からの距離はどうか。
土地は使いやすいか。
災害リスクは把握しているか。
間取りは特殊すぎないか。
建物はきちんと管理されているか。
価格は相場から離れていないか。
そして、無理なく持ち続けられるか。

完璧な家を探す必要はありません。

大切なのは、

その家の弱点を知らないまま購入しないことです。

「自分たちが住みたい家」に、
「次の買い手はどう見るか」という視点を加える。

この考え方を持っておくだけでも、家選びの見え方はかなり変わってくると思います。


 

Q1．資産価値が落ちにくい家は、やはり駅近が一番ですか？

必ずしも「駅近＝資産価値が落ちにくい」とは限りません。

駅へのアクセスは重要な要素ですが、住宅を選ぶ人が重視する条件は地域や家族構成によって異なります。

スーパーや病院、学校へのアクセス、車の使いやすさなどを重視する人もいます。

大切なのは、自分たち以外にもその立地を便利だと感じる人がいるかどうかです。将来の買い手を複数想像できる立地か、という視点で考えてみましょう。

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Q2．新築住宅の方が中古住宅より資産価値は落ちにくいですか？

新築だから必ず資産価値が落ちにくい、というわけではありません。

購入価格には、新築ならではの価格や販売経費、オプション設備などが含まれている場合があります。

将来、中古住宅として売却するときには、その時点の市場価格を基準に買い手から評価されます。

そのため、新築・中古という区分だけではなく、相場に対して適正な価格で購入しているかを見ることが重要です。

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Q3．ハザードマップに色が付いている物件は避けた方がいいですか？

一律に避ける必要があるとは言えません。

重要なのは、

• どのような災害リスクがあるのか
• リスクの程度はどれくらいか
• 避難経路は確保されているか
• 保険や建物でどのような対策ができるか

を確認することです。

「リスクがあるか、ないか」だけではなく、「リスクを把握して説明できるか」まで考えることが大切です。

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Q4．注文住宅は資産価値が落ちやすいのでしょうか？

注文住宅だから資産価値が落ちやすい、ということではありません。

ただし、非常に特殊な間取りや設備にすると、将来その住宅を欲しいと思う人が限定される可能性があります。

自分たちにとって最高の間取りでも、次の買い手にとって使いやすいとは限りません。

将来の売却も考えるのであれば、こだわりと汎用性のバランスを意識するとよいでしょう。

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Q5．築年数が古い家は資産価値が低いですか？

築年数は重要な判断材料の一つですが、築年数だけで住宅の状態を判断することはできません。

特に中古住宅では、

「何年経っているか」だけでなく、「どのように管理・修繕されてきたか」

も重要です。

戸建てなら点検・修繕履歴、マンションなら長期修繕計画や修繕積立金などを確認してみましょう。

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Q6．資産価値を考えるなら、住宅ローンはできるだけ多く借りない方がいいですか？

借入額そのものよりも、無理なく返し続けられるかどうかが重要です。

住宅ローンの審査に通る金額と、実際の家計で無理なく返せる金額は同じではありません。

住宅購入後には、固定資産税や修繕費、管理費、教育費なども発生します。

家計に余裕がなくなると、売却するタイミングを自由に選べなくなる可能性があります。

そのため、資産価値を守る意味でも、長期間持ち続けられる資金計画を考えることが大切です。

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Q7．資産価値が落ちにくい家を見分ける一番簡単な方法はありますか？

一つの条件だけで判断する方法はありません。

ただ、物件を見るときに、

「もし10年後に自分がこの家を売るとしたら、誰が買ってくれるだろう？」

と考えてみるのは非常に有効です。

そのうえで、

立地・土地・災害リスク・間取りや仕様・建物の管理・購入価格・家計

の7つを確認していきます。

「次の買い手を想像する」という視点を持つことで、物件の弱点にも気付きやすくなります。

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Q8．資産価値を優先して家を選ぶべきですか？

資産価値だけを最優先する必要はありません。

住宅は投資商品である前に、実際に自分たちが暮らす場所です。

ですので、

「自分たちが住みたい家」

という視点は当然大切です。

そこに、

「次の買い手はどう見るか」

という視点を一つ追加する。

このバランスで考えるのがおすすめです。

完璧な家を探すのではなく、その家の強みと弱みを理解したうえで購入することが、後悔しにくい住宅購入につながります。

墨田区で中古マンションを探している方に、まず知っておいていただきたいことがあります。

それは、

同じ墨田区でも、どの駅を選ぶかによってマンション価格が4,000万円以上違うケースがある

ということです。

たとえば、60〜80㎡の中古マンション掲載価格中央値を見ると、

両国駅：約9,598万円
鐘ヶ淵駅：約5,135万円

その差は、実に4,000万円以上あります。

もちろん、

「じゃあ安い駅を選べばいい」

という話ではありません。

錦糸町・両国・押上のように、駅力や交通利便性を重視する選び方もあれば、

曳舟・東向島・八広・鐘ヶ淵のように、価格と広さのバランスを取りやすいエリアを選ぶ方法もあります。

大切なのは、

「墨田区で買うか」ではなく、「どの駅の、どのマンションを買うか」

という視点です。

今回は、2026年8月時点のデータをもとに、墨田区の中古マンション事情とエリア別の特徴、購入時に注意したいポイントを解説します。

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墨田区の中古マンション、70㎡ならいくら？

まず、墨田区全体の相場感から見てみましょう。

70㎡の中古マンション参考相場は、

約6,848万円

となっています。

また、

「築10年・70㎡」

という一定の条件を置いたAI査定参考価格では、

約8,084万円

という数字も出ています。

ここだけを見ると、

「墨田区で70㎡なら、7,000万〜8,000万円くらいなのかな」

と思うかもしれません。

ただし、これはあくまで墨田区全体の参考値です。

実際には、

• 最寄り駅
• 駅からの距離
• 築年数
• 総戸数
• マンションの管理状態
• 眺望や階数

などによって、価格は大きく変わります。

そのため、マンション探しでは「墨田区平均」だけで予算を決めないことが重要です。

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60〜80㎡の駅別「掲載価格中央値」

ファミリー世帯が検討することの多い60〜80㎡で比較すると、駅による違いがかなり明確です。

駅	掲載価格中央値
両国	約9,598万円
錦糸町	約8,985万円
菊川	約8,285万円
押上	約8,280万円
本所吾妻橋	約8,199万円
とうきょうスカイツリー	約7,680万円
曳舟	約6,980万円
京成曳舟	約6,485万円
東向島	約5,999万円
小村井	約5,980万円
八広	約5,430万円
鐘ヶ淵	約5,135万円

※SUUMO掲載物件の価格中央値をもとにした参考値です。実際の成約価格ではありません。また駅ごとに築年数・駅距離・物件数等の条件は異なります。

こうして見ると、

両国と鐘ヶ淵では4,000万円以上の差

があります。

同じ墨田区だからといって、価格帯が同じというわけではありません。

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墨田区のマンション選びは大きく2タイプ

墨田区のマンション選びは、大きく分けると2つの考え方があります。

① 駅力・利便性・資産性を重視

代表的なのは、

• 錦糸町
• 両国
• 押上
• 本所吾妻橋

などです。

都心アクセスや商業利便性が高く、

「通勤時間を短くしたい」
「駅近を優先したい」
「将来売却する可能性も考えたい」

という方には検討しやすいエリアです。

その反面、購入価格は高くなりやすくなります。

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② 価格・広さ・バランスを重視

一方、

• 曳舟
• 京成曳舟
• 東向島
• 八広
• 鐘ヶ淵

などは、錦糸町や両国と比べると価格を抑えながらファミリータイプを探しやすい傾向があります。

たとえば、

「駅徒歩5分の2LDK」

ではなく、

「少しエリアを変えて3LDK」

という選択もできます。

子育て世帯の場合、

駅までの数分の違いより、毎日家の中で過ごす広さを優先する

という考え方も十分ありです。

どちらが正解というわけではありません。

家族によって優先順位は違います。

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錦糸町・両国・押上は利便性が大きな魅力

まずは墨田区の中でも人気の高い3エリアです。

錦糸町

JR総武線・総武快速線に加え、東京メトロ半蔵門線が利用できます。

駅周辺には商業施設も多く、買い物や外食にも困りません。

60〜80㎡の掲載価格中央値は、

約8,985万円

です。

便利な分、ファミリータイプではかなり価格が上がっています。

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両国

JR総武線と都営大江戸線が利用できます。

都心との距離が近く、中央区・千代田区方面へ通勤する方にも便利なエリアです。

60〜80㎡の掲載価格中央値は、

約9,598万円

となっています。

今回比較した駅の中でも、特に高い水準です。

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押上

東京メトロ半蔵門線、都営浅草線、京成線、東武線など複数路線が利用できます。

交通利便性だけでなく、東京スカイツリー周辺の街づくりも特徴です。

60〜80㎡の掲載価格中央値は、

約8,280万円

です。

ただし、ここで注意したいのが、

「便利だから買う」と「その価格で買ってよい」は別

ということです。

人気駅でも、築年数・管理状態・駅距離などによってマンションの評価は変わります。

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注目したい「曳舟」という選択肢

墨田区で個人的に注目しているエリアのひとつが曳舟です。

60〜80㎡の掲載価格中央値は、

曳舟：約6,980万円
京成曳舟：約6,485万円

です。

錦糸町・両国・押上などと比べると、価格を抑えながらファミリータイプを検討しやすくなります。

さらに曳舟周辺は、これまでも再開発によって街並みが変わってきたエリアです。

2026年3月には、東武曳舟駅前地区の市街地再開発について都市計画決定も行われています。

ただし、

再開発＝マンション価格が必ず上がる

わけではありません。

再開発は街の将来性を見る材料のひとつ。

最終的には、

• 駅距離
• 築年数
• 管理状態
• 間取り
• 総戸数

などをマンション単位で確認する必要があります。

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5,000万〜6,000万円台なら東向島・八広・鐘ヶ淵も

価格をもう少し抑えて検討したい場合、

東向島・八広・鐘ヶ淵も候補になります。

掲載価格中央値は、

東向島：約5,999万円
八広：約5,430万円
鐘ヶ淵：約5,135万円

です。

錦糸町・両国と比較すると、約3,000万〜4,000万円の差があります。

これだけ差があれば、

住宅ローンの毎月返済額を抑えたり、

同じ予算でより広い住戸を検討したりすることもできます。

特に子育て世帯では、

「駅近にこだわって部屋数を減らす」

のか、

「駅を少し変えて子ども部屋を確保する」

のか。

この違いは、実際の暮らしに大きく影響します。

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中古マンションは「室内がきれい」だけで選ばない

中古マンションを内覧すると、

「フルリノベーション済み」

「新築のようにきれい」

という物件もたくさんあります。

もちろん室内がきれいなのは魅力です。

ただし、

室内がきれい＝良いマンション

ではありません。

マンション購入では、専有部分と建物全体を分けて見る必要があります。

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墨田区で中古マンションを買うときの5つのチェックポイント

1．管理費・修繕積立金

見るべきなのは現在の金額だけではありません。

確認したいのは、

• 将来の値上げ予定
• 修繕積立金残高
• 長期修繕計画
• 大規模修繕の履歴
• 一時金徴収の可能性

などです。

購入価格が安くても、将来大きな負担が発生すれば、トータルでは高くなる可能性があります。

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2．水害リスク

墨田区でマンションを購入するなら、水害リスクは必ず確認したいポイントです。

そして、

「自分は高層階だから大丈夫」

とも限りません。

たとえばマンションの1階や地下に、

• 受変電設備
• 給水ポンプ
• エレベーター制御設備
• 非常用電源

などがある場合、浸水によって停電・断水・エレベーター停止などが発生する可能性があります。

部屋が無事でも生活できない

というケースも考えておく必要があります。

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3．管理状態

築年数だけでは判断できません。

築30年でも、適切な修繕と管理が続けられているマンションはあります。

一方、築浅でも管理組合が十分に機能していないケースもあります。

「何年経っているか」だけではなく、

「これまでどう管理されてきたか」

を見ることが重要です。

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4．共用部分

室内は自分のお金でリフォームできます。

しかし、

• 外壁
• 防水
• 給排水管
• エレベーター
• 機械式駐車場

などは、自分一人では交換できません。

マンション全体で対応する必要があります。

だからこそ、

専有部分よりも共用部分の状態を見る

くらいの意識でもよいと思います。

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5．将来売却できるか

購入するときは「ずっと住むつもり」と思っていても、

• 転勤
• 子どもの進学
• 親との同居
• 離婚
• 相続

などで住み替えることがあります。

そのため、

「自分が欲しいか」

だけでなく、

「将来、他の誰かも欲しいと思うマンションか」

という視点も重要です。

駅距離、間取り、総戸数、管理状態などは将来の売却にも影響します。

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2026年の墨田区マンション市場は「選別」が進む？

現在のマンション市場は、

価格は高いものの、何でも簡単に売れるわけではない

という局面に入りつつあります。

つまりこれからは、

「墨田区だから」

「駅近だから」

「タワーマンションだから」

というだけではなく、

マンションそのものの良し悪し

がより重要になると考えています。

エリア選び以上に、物件選びの精度が問われる市場になっていく可能性があります。

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まとめ｜「墨田区だから買う」ではなく「どの駅の、どのマンションか」

墨田区の中古マンションは、駅によって価格差が非常に大きい市場です。

60〜80㎡で比較すると、

両国：約9,598万円
鐘ヶ淵：約5,135万円

と、4,000万円以上の差があります。

だからこそ、

「人気駅だから」

「安いから」

だけで決めるのではなく、

価格 × 利便性 × 広さ × 管理 × 資産性

のバランスを見ることが大切です。

すべてを100点にする必要はありません。

家族にとって、

何を一番優先したいのか。

通勤時間なのか。

広さなのか。

住宅ローン負担なのか。

子ども部屋なのか。

将来の売却しやすさなのか。

家族の暮らし方と将来計画から逆算して選ぶ。

これが、墨田区で後悔しないマンション選びのポイントです。

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Q1．墨田区で70㎡の中古マンションはいくらくらいですか？

2026年8月時点の参考相場では、70㎡で約6,848万円です。また築10年・70㎡という条件を置いたAI査定参考価格では約8,084万円となっています。ただし、駅・築年数・マンション規模などによる差が大きいため、区平均だけで予算を決めるのはおすすめしません。

Q2．墨田区で比較的価格を抑えやすい駅はどこですか？

60〜80㎡の掲載価格中央値では、鐘ヶ淵が約5,135万円、八広が約5,430万円、東向島が約5,999万円です。錦糸町や両国などと比較すると、価格を抑えながら広さを確保しやすい傾向があります。

Q3．資産性を考えるなら錦糸町や両国を選ぶべきですか？

駅力は重要ですが、それだけで判断することはできません。同じ駅でも、駅距離・築年数・総戸数・管理状態・間取りによって売却しやすさは変わります。最終的にはマンション単位で判断する必要があります。

Q4．墨田区のマンション購入では水害リスクをどこまで確認すべきですか？

ハザードマップ上の浸水深だけでなく、マンションの受変電設備・給水設備・エレベーター設備・非常用電源がどこに配置されているかまで確認することをおすすめします。高層階でも、共用設備が被災すると生活に影響する可能性があります。

Q5．築古マンションは避けた方がいいですか？

築年数だけで避ける必要はありません。大規模修繕の履歴、修繕積立金残高、長期修繕計画、管理組合の運営状態などを確認することが重要です。適切に管理されている築古マンションなら、価格を抑えながら広さを確保できる場合もあります。

Q6．2026年はマンション購入を待った方がいいですか？

価格が今後上がるか下がるかだけで購入時期を判断するのはおすすめしません。現在の家賃、住宅ローン金利、教育費、家族構成、今後何年住む予定かなどを総合して、「自分たちにとって今買う意味があるか」で判断する方が現実的です。

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※記事内の価格は2026年8月時点の不動産情報サイト等の掲載情報・推計値をもとにした参考値です。実際の成約価格や将来の価格を保証するものではありません。駅ごとに築年数・駅距離・掲載物件数等の条件が異なるため、個別物件については詳細な比較が必要です。

「うちの年収だと、住宅ローンはいくらまで組めるんだろう？」——住宅購入を考え始めて、まず気になるのがこの点ではないでしょうか。

銀行のサイトやシミュレーターで「借入可能額」を調べると、思ったより大きな金額が出て驚いた方も多いはずです。

ですが、その**「借りられる金額」を、そのまま購入予算にしてしまうのは少し待ってください**。

借りられる金額と、あなたのご家庭が「無理なく返していける金額」は、同じとは限らないからです。

この記事では、ファイナンシャルプランナー（FP）の視点から、借りられる金額の正体と、わが家に合った住宅予算の考え方を整理します。

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この記事の結論

・「借りられる金額」は金融機関の審査基準で決まる上限の目安。あなたの暮らしに合った金額ではない

・借入可能額を予算にすると、教育費・老後資金・購入後の住居費が抜け落ちやすい

・大切なのは「いくら借りられるか」ではなく、「いくらなら無理なく返していけるか」

・わが家の適正予算は、家計の数字でライフプランをシミュレーションすると見えてくる

順番に見ていきましょう。

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「借りられる金額」はどう決まるのか

金融機関が提示する借入可能額は、主に次のような要素から機械的に計算されます。

・年収（世帯合算の場合もある）

・返済負担率
年収に占める年間返済額の割合。一般に年収の30〜40％程度が上限の目安とされます

・返済期間・審査金利

・他の借入
自動車ローン・奨学金・カードのリボなど

ポイントは、これが**「返済が滞らないか」という金融機関側の基準**で計算されているという点です。

つまり借入可能額は、「このくらいまでなら貸せます」という上限であって、「このくらいなら払っても暮らしにゆとりが残ります」という金額ではありません。

※返済負担率の上限や審査金利は金融機関・商品によって異なります。数値は一般的な目安であり、実際の審査は個別に行われます。

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借入可能額を「予算」にすると、見落としやすいこと

借りられる金額をそのまま予算にすると、購入した後で家計が思ったより窮屈になることがあります。

過度に不安をあおるつもりはありませんが、実際に見落とされやすいのは次のような点です。

① 現在の収入が、ずっと続く前提になっている

育休・時短勤務・転職・お子さまの進学に合わせた働き方の変化などで、世帯の収入は変わり得ます。

今の年収を基準に上限まで借りると、収入が変わったときに返済の負担感が大きく変わることがあります。

② 「返済額」だけを見て、購入後の住居費を見落とす

住宅を持つと、ローン返済のほかに固定資産税・管理費・修繕積立金・将来の修繕費・火災保険などがかかります。

賃貸の家賃と同じ感覚で「返済額＝住居費」と考えると、実際の住居費が想定を上回ることがあります。

③ 教育費と老後資金を、別々に考えてしまう

住宅費・教育費・老後資金は、同じ家計の中で時期が重なります。

特に教育費が大きくなる時期とローン返済が重なると、貯蓄を取り崩す場面も出てきます。

住宅予算だけを切り離して決めると、この「重なり」が見えません。

これらは「借りられる金額」を出すシミュレーターには含まれていません。

だからこそ、予算は借入可能額とは別に、わが家の家計から考える必要があるのです。

 

▶ 動画でも解説しています（約1分）

家選びで後悔する人が見落とす「4つの鉄則」

※文章で読みたい方はこのまま読み進めてください。

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「無理なく返せる金額」の考え方

では、わが家に合った住宅予算はどう考えればよいのでしょうか。

FP実務でよく使われる、いくつかの目安をご紹介します。

あくまで出発点の目安であり、最終的にはご家庭ごとの数字で確かめることが前提です。

目安① 毎月の返済は「手取り」から考える

返済負担率は額面年収で計算されがちですが、実際に使えるのは手取りです。

手取り月収に対して無理のない返済割合（一般に20〜25％程度が一つの目安とされます）から逆算すると、生活実感に近い金額が見えてきます。

目安② 住居費は「生涯」で考える

購入後に続く住居費（ローン＋維持費）を、生涯の収入の中で無理のない範囲に収められているか。

返済額だけでなく、維持費まで含めた住居費で考えることが大切です。

目安③ 教育費・老後資金と「同じ時間軸」で並べる

住宅・教育・老後の支出を1本の時間軸に並べ、どの時期に支出が重なるかを先に把握しておく。

重なる時期に備えがあれば、同じ借入額でも安心感がまったく違います。

※「20〜25％」「生涯」などの目安はFP実務で用いられる考え方であり、適正ラインは世帯収入・家族構成・教育方針などによって変わります。結果を保証するものではありません。

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わが家の適正予算を出す方法｜ライフプランシミュレーション

ここまでの目安は、あくまで考え方の入口です。

**「うちの場合はいくらか」**を出すには、家計の数字で確かめるのが近道です。

ライフプランシミュレーションでは、たとえば次のようなことを見える化します。

・今の収入・支出で、無理なく払える住居費はいくらまでか

・住宅を購入した場合、将来の金融資産（貯蓄）がどう推移していくか

・教育費が大きくなる時期・退職・ローン完済までを含めて、どの時期に家計が厳しくなりやすいか

・「借りられる金額」ではなく、わが家が無理なく返していける金額の目安

実際にシミュレーションをすると、「思ったより予算に余裕がある」という方も、「もう少し抑えた方が安心」という方もいます。

どちらの結果でも、数字で確認できたこと自体が、その後の家探しの確かな判断軸になります。

※シミュレーション結果は、入力した情報と一定の前提条件をもとにした試算です。将来の収支や資産額を保証するものではありません。

▶ あわせて読みたい

※各関連記事公開予定。

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まとめ｜「借りられる額」ではなく「返せる額」から家探しを

・借入可能額は金融機関の審査基準で決まる上限の目安。暮らしに合った金額ではない

・そのまま予算にすると、収入の変化・購入後の住居費・教育費と老後資金の重なりを見落としやすい

・大切なのは「いくら借りられるか」ではなく、「いくらなら無理なく返していけるか」

・わが家の適正予算は、家計の数字でシミュレーションすると見えてくる

物件を探し始める前に一度、「うちはいくらまでなら無理なく返していけるのか」を数字で確かめてみませんか。

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無料ライフプランシミュレーションのご案内

ChapteRでは、ライフプランに詳しいFPが、あなたの家計で無理なく返していける住まいの金額を無料でシミュレーションしています。

・「まだ買うか決めていない」段階でも大歓迎です

・教育費・老後資金・購入後の住居費まで含めて、家計全体で整理します

・シミュレーションの結果、「今は予算を抑えた方がよい」場合も正直にお伝えします

・無理な営業は一切いたしません

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株式会社ChapteR（チャプター）
TEL：03-6240-4290
LINEからもお気軽にどうぞ

 

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※本記事は2026年8月時点の情報に基づく一般的な情報提供です。住宅ローンの審査基準・返済負担率・金利は金融機関や商品により異なり、「20〜25％」「30〜40％」等の数値はFP実務で用いられる目安であって、返済可能額や将来の家計を保証するものではありません。実際のご判断にあたっては最新情報をご確認のうえ、金融機関や専門家、当社までご相談ください。

「そろそろ家を購入したい」と思っても、何から手をつければいいのか迷う方は少なくありません。

物件情報を眺め始める前に、実はお金の整理から始めた方が、後々の家探しがスムーズになります。

この記事では、住宅購入を考え始めた段階で確認しておきたいことを、5つのステップに整理してご紹介します。

それぞれ詳しく知りたい方向けの関連記事もあわせてご案内します。

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この記事の結論

・物件探しの前に、お金の整理を先に済ませておくと迷いが減る

・手順は5つ
①賃貸と購入の整理 → ②予算の目安 → ③購入後の住居費 → ④金利の考え方 → ⑤家計全体でのシミュレーション

・具体的な物件が決まっていなくても、この整理は今すぐ始められる

順番に見ていきましょう。

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Step1｜「賃貸を続ける」も選択肢に入れて考える

住宅購入を検討し始めると、つい「買う前提」で情報収集が進みがちです。

ですが、まず一度**「賃貸を続ける場合」と比べてみる**ことをおすすめします。

・今のお住まいに、あと何年住む予定か

・家賃と、購入した場合の住居費（ローン＋維持費）を比べるとどうか

・「持ち家にすると何が変わるか」を、暮らし・資産・安心感の面で整理する

賃貸か購入か、どちらが正解ということはありません。

比べたうえで購入を選ぶ方が、後から迷いにくくなります。

▶ 詳しく読む
「賃貸と購入はどっちが得？FP視点の『後悔しない4つの判断軸』」

 

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Step2｜「借りられる金額」ではなく「返せる金額」を知る

購入を考え始めたら、多くの方が金融機関の住宅ローンシミュレーターで借入可能額を調べます。

ただし、この金額はあくまで金融機関側の審査基準による上限の目安であり、あなたの暮らしに合った金額とは限りません。

大切なのは、借りられる金額ではなく、教育費や老後資金まで含めて無理なく返していける金額を先に把握しておくことです。

▶ 詳しく読む
「住宅ローンは『いくらまで』？借りられる金額と、無理なく返せる金額は違います」
 

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Step3｜購入後の住居費を「維持費まで」含めて考える

住宅を購入すると、ローンの返済以外にも継続的な費用がかかります。

・固定資産税・都市計画税

・マンションの場合は、管理費・修繕積立金

・火災保険・地震保険

・将来のリフォーム・修繕費用

賃貸の家賃と同じ感覚で「毎月の返済額」だけを見てしまうと、購入後の実際の住居費とズレが生じることがあります。

ローン返済額＋維持費で、住居費の全体像を把握しておきましょう。
 

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Step4｜金利のタイプと、変動した場合の備えを知っておく

住宅ローンは固定金利・変動金利など複数のタイプがあり、それぞれ特徴が異なります。

特に変動金利を選ぶ場合は、将来金利が上がった場合にどう備えるかをあらかじめ考えておくと安心です。

・固定金利と変動金利、それぞれのメリット・デメリット

・金利が上昇した場合、返済額はどの程度変わり得るか

・繰り上げ返済や借り換えといった選択肢

▶ 詳しく読む
「日銀利上げで住宅ローンはどうなる？変動型が7割の家計を守る5つのステップ」

 

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Step5｜家計全体で「ライフプランシミュレーション」をしてみる

ここまでのStep1〜4は、それぞれ個別に考えることもできますが、実際の家計ではすべてが同時に、同じ時間軸で動いています。

住宅ローンの返済をしながら教育費が増え、やがて老後資金も必要になる——。

この全体像を1枚の図で見えるようにするのが、ライフプランシミュレーションです。

シミュレーションでは、たとえば次のようなことを確認できます。

・無理なく返していける住宅予算の目安

・購入後、金融資産（貯蓄）が将来どう推移していくか

・教育費が大きくなる時期と、住宅費が重なるタイミング

・老後資金や住宅ローン完済までを含めた、長期的な家計の見通し

関連記事
「教育費と住宅ローンは両立できるか」

関連記事
「住宅ローンの完済年齢と老後資金の考え方」

▶ 詳しく読む
「ライフプランシミュレーションとは？家を買う前にわかること」

※シミュレーション結果は、入力した情報と一定の前提条件をもとにした試算です。将来の収支や資産額を保証するものではありません。
 

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まとめ｜物件探しの前に、お金の整理から

Step1：賃貸と購入を比べる

Step2：借りられる金額ではなく、返せる金額を知る

Step3：購入後の住居費を維持費まで含めて考える

Step4：金利タイプと、変動した場合の備えを知っておく

Step5：家計全体でライフプランシミュレーションをしてみる

物件情報を見比べる前に、この5ステップを一度整理しておくと、家探しの軸がぶれにくくなります。

特にStep5のシミュレーションは、Step1〜4の内容をまとめて確認できる方法です。

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・「まだ買うか決めていない」段階でも大歓迎です

・教育費・老後資金・購入後の住居費まで含めて、家計全体で整理します

・シミュレーションの結果、「今は予算を抑えた方がよい」場合も正直にお伝えします

・無理な営業は一切いたしません

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https://chapter-homes.com/lifeplan/

株式会社ChapteR（チャプター）
TEL：03-6240-4290
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※本記事は2026年8月時点の情報に基づく一般的な情報提供です。住宅ローンの審査基準・金利・税制は金融機関や制度により異なり、本記事の内容は将来の結果を保証するものではありません。実際のご判断にあたっては最新情報をご確認のうえ、金融機関や専門家、当社までご相談ください。

マイホームを探し始めると、条件はどんどん増えていきます。

「通勤を考えると駅から近い方がいい」
「子どもがいるから、できれば広い家がいい」
「収納も欲しいし、できれば新しい家がいい」
「でも住宅ローンで生活が苦しくなるのは避けたい」

どれも当然の希望です。

ただ、予算・場所・広さをすべて100点にしようとすると、家探しはなかなか決まりません。

マイホーム購入で最初に決めるべきなのは、「理想の物件」ではありません。

大切なのは、

何を絶対に守るのか。
そして、何なら調整できるのか。

この優先順位を、物件を見る前に家族で整理しておくことです。

今回は、不動産会社の立場から、マイホーム購入で迷いにくくなる「予算・場所・広さ」の考え方を解説します。

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なぜ「予算・場所・広さ」を全部求めると家探しが難しくなるのか

住宅購入では、

• 予算
• 場所
• 広さ

の3つが互いに影響します。

たとえば、駅に近くて便利な場所で広い家を探せば、一般的には価格が高くなりやすくなります。

一方、予算を守りながら広い家を探そうとすれば、駅からの距離や築年数、検討エリアなどを広げる必要が出てくるかもしれません。

逆に、予算と利便性を優先するのであれば、広さを少し調整するという選択肢もあります。

つまり家探しは、

「全部かなえるゲーム」ではなく、「どこを調整するのかを決める作業」

ともいえます。

この基準を持たずに物件を見始めると、

「少し予算オーバーだけど、こんな物件はもう出ないかも」

「駅から遠いけど、この広さならいいかな」

「狭いけれど新築だからいいかも」

と、物件を見るたびに判断基準が変わってしまいます。

だからこそ、物件探しの前に優先順位を決めておくことが重要です。

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1．最初に守るべきなのは「予算」

3つの中で、まず決めておきたいのが予算の上限です。

ただし、ここでいう予算とは、

金融機関から「借りられる金額」ではありません。

大切なのは、

購入後も生活を大きく崩さずに「返していける金額」

です。

住宅ローンの審査に通る金額と、その家庭が無理なく払い続けられる金額は、必ずしも同じではありません。

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住宅ローン以外にも住宅費はかかる

家を購入すると、住宅ローン以外にもさまざまな支出が発生します。

戸建てなら、

• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険・地震保険
• 外壁や屋根などの修繕
• 給湯器など設備の交換

などがあります。

マンションなら、

• 管理費
• 修繕積立金
• 駐車場代

なども考える必要があります。

さらに、住宅とは別に、

• 子どもの教育費
• 車の購入・維持費
• 家具や家電の買い替え
• 旅行やレジャー
• 保険
• 将来の老後資金

なども必要です。

そのため、

「今の家賃と住宅ローン返済額が同じだから大丈夫」

という考え方だけで判断するのは注意が必要です。

家賃とローン返済額が同じでも、住居費全体が同じになるとは限りません。

物件の価格に合わせて予算を上げるのではなく、最初に「ここまでは大丈夫」という上限を決めておくことが大切です。

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2．場所は「後から変えられない条件」を優先する

予算の次に考えたいのが場所です。

ただ、最初から

「絶対にこの駅」

「絶対にこの区」

と決める必要はありません。

それより先に考えてほしいのが、

購入した後に変えられるものなのか、変えられないものなのか

という視点です。

たとえば、

壁紙、キッチン、浴室、フローリングなどは、費用をかければ将来変更できる場合があります。

しかし、

• 駅までの距離
• 前面道路
• 周辺環境
• 土地の高低差
• 災害リスク
• 通勤・通学環境

などは、自分たちでは簡単に変えることができません。

内見では、新しい設備やおしゃれな内装に目が向きやすいものです。

しかし長く暮らすことを考えれば、毎日の通勤や通学、買い物、子どもの送迎など、立地条件の方が生活に大きく影響するケースもあります。

場所を選ぶときは、

「後から変えられないものから見る」

という考え方を持っておくと判断しやすくなります。

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3．「今住みやすい」だけではなく「将来売れるか」も考える

マイホームは投資物件ではありません。

当然、一番大切なのは、自分たち家族が快適に暮らせることです。

ただし、将来ずっとその家に住み続けられるとは限りません。

たとえば、

• 転勤
• 転職
• 親の介護
• 子どもの独立
• 家族構成の変化

などによって、住み替えが必要になることもあります。

だからこそ購入時には、

「もし売ることになったらどうか」

という視点も少し持っておきたいところです。

具体的には、

• 交通や買い物に極端な不便がないか
• その地域で住宅を探す人がいるか
• 売却しづらい土地条件がないか
• 特殊すぎる間取りになっていないか

などを確認します。

将来の売却価格を正確に予測する必要はありません。

重要なのは、

何かあったときに「売る」という選択肢を残しておけるか

ということです。

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4．広さは「何坪欲しいか」ではなく「どんな生活をしたいか」

最後に考えたいのが広さです。

住宅探しでは、

「LDKは20畳以上」

「子ども部屋は2部屋」

「収納はたくさん欲しい」

など、面積や部屋数から条件を決める方も多いと思います。

もちろん広さは重要です。

ただ、その前に考えてほしいのが、

その家でどんな生活をするのか。

ということです。

たとえば、

• 在宅勤務をするのか
• 子ども部屋はいつから何年間必要なのか
• 洗濯物はどこで干すのか
• どのくらい収納する物があるのか
• 来客用の部屋は本当に必要なのか
• 老後も2階を使うのか

こうした生活シーンから逆算すると、

本当に必要な広さと、なんとなく欲しい広さ

を分けやすくなります。

また、広い家にはメリットがある一方で、

• 建築・購入費用
• 冷暖房費
• 掃除の手間
• 将来の修繕費

などの負担が増える可能性もあります。

「何坪欲しいか」からではなく、

「どんな暮らしをしたいか」から必要な広さを考える。

これがおすすめです。

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条件は「1位・2位・3位」ではなく3段階に分ける

では、予算・場所・広さに順位をつければよいのでしょうか。

実際には、単純に1位から3位まで並べるよりも、希望条件そのものを3段階に分類する方法がおすすめです。

① 絶対に守る条件

「これを満たさないなら購入しない」という基準です。

たとえば、

• 住宅費の上限
• 通勤時間
• 災害リスク

などです。

ここは家探しの土台になります。

② できれば守りたい条件

満たせれば理想だけれど、他の条件とのバランスによって調整できるものです。

たとえば、

• 駅からの徒歩分数
• 日当たり
• 庭
• 築年数
• 設備

などです。

③ なくても生活できる条件

「あったら嬉しい」けれど、なくても日々の生活には困らないものです。

たとえば、

• 豪華な設備
• 必要以上の部屋数
• 広すぎる収納

などです。

この3つを夫婦や家族で共有しておくと、物件を見たときに、

「これは譲れる」

「これは絶対に譲れない」

という判断がしやすくなります。

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「買える家」ではなく「買っても生活が崩れない家」を選ぶ

住宅購入では、

「この物件を買っても大丈夫ですか？」

「今は家を買うべきですか？」

と、ひとつの正解を求めたくなるものです。

しかし、家族によって収入も支出も働き方も価値観も違います。

全員に共通する「正解の家」はありません。

そこで私が大切だと思うのが、

「この家を買っても、家計や生活が大きく崩れないか」

という視点です。

住宅ローンを払えても、教育費や旅行、家族との時間まで削らなければならないのであれば、本当に理想の住宅購入なのかを考える必要があります。

家は「買った瞬間」がゴールではありません。

その家で家族が暮らしていく時間の方が、はるかに長いからです。

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まとめ｜物件を見る前に「守る条件」を3つ書いてみよう

マイホーム購入で最初に整理したいのは、次の3つです。

①予算
住宅ローン以外の支出まで含めて、無理なく返していける上限を決める。

②場所
駅距離や周辺環境など、購入後に変えられない条件を優先する。

③広さ
面積や部屋数ではなく、自分たちの生活から必要な広さを考える。

そして物件をたくさん見る前に、まず家族で、

「絶対に守る条件を3つ」

書き出してみてください。

予算はいくらまでなのか。
通勤時間は何分までなのか。
どのような場所なら安心して暮らせるのか。

この基準が決まると、家探しは、

「理想の家を当てる作業」から、「自分たちに合った家を選ぶ作業」

へと変わります。

マイホームを探し始めたばかりの方ほど、まずは物件検索の前に、家族で優先順位を整理するところから始めてみてください。